Le fasi della compravendita

1. Prima fase – LA PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO

Individuato l’immobile di gradimento, l’acquirente invia al venditore (sotto forma di lettera raccomandata, fax o mediante sottoscrizione di un contratto consegnato al mediatore) la PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO, vale a dire un documento scritto con il quale si impegna ad acquistare l’immobile ad un determinato prezzo, condizioni e termini.

Nella proposta irrevocabile d’acquisto devono necessariamente comparire i seguenti dati:

• Dati identificativi di acquirente e venditore;
• Dati identificativi dell’immobile (indirizzo, descrizione, dati catastali, ecc.);
• Termine per l’accettazione entro il quale il venditore deve dare consenso alla vendita;
• Termini temporali e modalità di pagamento;
• Data e luogo del futuro Preliminare e/o Rogito notarile;

È bene precisare che la Proposta irrevocabile d’acquisto è un atto unilaterale e impegna per la durata indicata nel contratto solo l’acquirente; Nel caso in cui il venditore non risponda entro il termine fissato dall’acquirente, quest’ultimo è libero da qualsiasi obbligo; Il venditore ha facoltà di rifiutare la Proposta. Se contrariamente la accetta, la deve sottoscrive e la fa pervenire all’acquirente tramite l'agenzia, in questo caso le parti sono impegnate tra loro; La proposta d’acquisto è accompagnata da un acconto (assegno a garanzia o bonifico bancario) di norma da Euro 10.000,00 a Euro 20.000,00 o più, secondo l’importanza dell’immobile;

• nel primo caso l’assegno, lasciato a garanzia, viene consegnato al venditore all’accettazione il cui importo diverrà Caparra con Firmatoria sul prezzo finale, concordato tra le parti;
• nel secondo caso, il bonifico bancario verrà versato a favore del venditore in un lasso di tempo concordato tra le parti come riportato nella proposta irrevocabile di acquisto, di norma tra i 5 e i 7 giorni dalla accettazione, questa pratica sarà condizionata a “Clausola sospensiva secondo l’art. 1353 c.c”.

In questa fase l’agenzia immobiliare richiede all’acquirente la sottoscrizione di un riconoscimento di provvigione per l’attività svolta. Tale riconoscimento andrà pagato solo nel caso in cui il venditore accetti la proposta. Se dalla data di accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto al compromesso o preliminare, intercorrono più di 30 giorni, la proposta irrevocabile d’acquisto stessa è soggetta a registrazione presso l’Agenzia Delle Entrate, le spese sono a carico della parte acquirente.

2. Seconda fase – IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Solitamente 1/2 settimane dopo la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto, venditore e acquirente sottoscrivono il compromesso o preliminare di compravendita, è il contratto che precede il Rogito notarile e in esso devono essere chiaramente definiti tutti gli aspetti che verranno poi formalizzati nell’Atto di compravendita finale.

Si tratta di una fase di assoluta importanza in quanto tale, l’Atto sancisce il diritto e doveri della parte acquirente ad acquisire l’immobile alle condizioni ed entro i termini in esso stabiliti.

Normalmente la sottoscrizione del preliminare è accompagnata dal versamento della caparra confirmatoria (una somma di denaro che l’acquirente paga al venditore prima della conclusione dell’affare a garanzia dell'adempimento o come penale in caso di recesso ingiustificato, di norma è il 20/30 % sul prezzo finale concordato). Come riportato nell’Art, 1755 c.c. le parti provvederanno al versamento stabilita con l'agente della provvigione all’agenzia immobiliare. Nel caso in cui il contratto venga rescisso per causa dell’acquirente, il venditore ha diritto di trattenere la caparra a titolo di risarcimento.

Se invece il contratto viene rescisso per causa del venditore, l’acquirente avrà diritto ad un risarcimento pari al doppio della caparra (art.1385 c.c.). In questo caso, la mediazione all’agenzia immobiliare è dovuta in qualunque modo dalle parti.

Il compromesso o preliminare di compravendita deve necessariamente contenere i seguenti dati:

• dati identificativi di acquirente e venditore;
• descrizione dell’immobile (dati catastali, planimetrie catastali, provenienza, ecc.);
• prezzo dell’immobile;
• modalità e tempi di pagamento (bonifico bancario, assegno bancario/circolare, ecc.) , questi saranno comunque gli stessi riportati nell’eventuale proposta irrevocabile di acquisto;
• data del Rogito notarile;
• presenza di eventuali vincoli o diritti (servitù, ipoteche, ecc.), nel caso di un’ipoteca bancaria, il venditore dovrà provvedere entro o al Rogito all’estinzione a favore della Banca di appartenenza;
• relazione di conformità urbanistica dell’immobile;
• clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
• data e firma delle parti;

Per legge il preliminare è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. I costi relativi a tale registrazione variano a seconda della lunghezza del contratto stesso, al numero degli allegati e agli anticipi previsti nel contratto.

La parte acquirente può sceglie tra due modalità di trascrivere il compromesso preliminare di compravendita;

1) la registrazione del compromesso preliminare di compravendita deve essere effettuata presso l’Ufficio di Registro in egual modo, sia dall’agenzia immobiliare e sia dal Notaio, i costi per la registrazione sono: una marca da bollo da Euro 16,00 per ogni 100 righe di testo, una marca da bollo da Euro 1,00 per ogni allegato in formato A4, lo 0,50% relativo all’importo della caparra confirmatoria previsto come anticipo nel compromesso preliminare di compravendita, diversamente se si tratta di acconti sul prezzo, sarà del 3%. Oltre al pagamento dell’imposta ipotecaria nella misura fissa di Euro 200,00.

2) diversamente, se l’acquirente preferisce trascrivere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, dovrà avvalersi del Notaio, il costo di questa pratica varia dal valore della transazione. Le spese per la registrazione o la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, del compromesso o preliminare di compravendita, sono totalmente a carico della parte acquirente.

3.Terza fase – IL ROGITO NOTARILE

Dalla sottoscrizione del compromesso o preliminare di compravendita al Rogito i tempi possono variare da due a sei mesi o più a seconda di quanto concordato e sottoscritto dalle parti nel preliminare stesso. L’atto notarile viene redatto da un Notaio scelto dall’acquirente ed ha pertanto efficacia di Atto Pubblico di Compravendita ai sensi dell’art. 2699 c.c..

La stipula avviene alla presenza delle parti contraenti e dal rappresentante dell’agenzia immobiliare. L’atto viene redatto in forma scritta e viene letto ad alta voce dal Notaio il quale, in qualità di pubblico ufficiale, autentica la sottoscrizione delle parti con la quale viene sancito il passaggio di proprietà dell’immobile. Il compito del Notaio prima della sottoscrizione dell’atto di compravendita è quello di effettuare i dovuti accertamenti per verificare che l’immobile risulti conforme sia a livello urbanistico e sia fiscale e che non sia gravato da ipoteche o altre pendenze.

Nell’Atto notarile di compravendita vengono sostanzialmente ripetuti gli accordi e le condizioni fissate nel preliminare con eventuali variazioni, precisazioni o modifiche che si siano rese necessarie nel frattempo. Contestualmente alla sottoscrizione dell’atto di compravendita l’acquirente salda quanto dovuto per l’acquisto dell’immobile e salda l’onorario del Notaio comprensiva delle spese di registrazione, imposte di registro e di trascrizione dell’Atto in Conservatoria dei registri immobiliari.

Il saldo può essere effetuato in due modalità:

1. assegno circolare bancario (intestato/i al venditore) per la cui è necessario accordarsi e farlo predisporre in anticipo dalla propria Banca precisando l’importo esatto e l’esatta intestazione.
2. bonifico bancario (che consiglio), la modalità di pagamento del saldo con bonifico bancario viene anticipato qualche giorno prima (8/9) sul conto dedicato del Notaio avvalendosi della Legge n. 124/2017 Art. 1 Comma 63 e ss., a seguito della trascrizione in Conservatoria dei registri immobiliari da parte del Notaio, lo stesso invierà un bonifico bancario al venditore.

L'atto notarile deve contenere i seguenti dati:

• indicazione in lettere dell’anno, mese, giorno, comune e luogo in cui è ricevuto;
• dati anagrafici del notaio nonché distretto notarile nel cui ruolo è iscritto; - dati identificativi delle parti contraenti;
• dati identificativi dei testimoni e/o interpreti abilitati, nel caso di stranieri che non comprendono la lingua italiana;
• identificazione corretta del bene venduto (descrizione, dati catastali, le coerenze (le proprietà con cui confina) corredata dalle planimetrie dell’immobile e degli accessori (cantina, solaio, box, ecc.);
• provenienza del bene ovvero indicazione del precedente passaggio di proprietà; - indicazione dei vincoli e dei limiti alla alienabilità del bene (eventuali servitù attive o passive insistenti sull'immobile);
• clausole contenute nel contratto preliminare, integrate se necessario da ulteriori precisazioni.
• prezzo e modalità di pagamento;
• accordi circa la consegna dell'immobile e sul subentro dell'acquirente negli oneri attivi e passivi (quando questi non siano contestuali al rogito);
• Attestato Prestazione Energetico (APE);
• Relazione di Conformità Urbanistica, redatta da un tecnico abilitato;
• Certificato Destinazione Urbanistica (solo per terreni agricoli);

Con il Decreto legge 112/2008 (art.35) è stato di fatto abolito l’obbligo di allegare al rogito notarile la dichiarazione di conformità degli impianti (L. 46/90) alle norme di sicurezza esistenti al momento dell’installazione o in seguito ad interventi di modifica sugli stessi solo se gli interventi sull'immobile sono avvenuti dopo il 1990. Pur non essendo più necessario allegare tale dichiarazione è tuttavia opportuno specificare nell'atto lo stato degli impianti e la loro rispondenza alle norme.

A cura del Notaio l’Atto definitivo di compravendita viene registrato presso l’ufficio del registro all’Agenzia delle Entrate e trascritto nella locale Conservatoria dei registri immobiliari. In questa fase il Notaio provvede all’iscrizione di tutti i diritti reali quali diritto di abitazione, usufrutto, servitù, enfiteusi ecc. Se la parte acquirente ricorre ad un finanziamento per l’acquisto dell’immobile, contestualmente al Rogito il Notaio effettua anche l’Atto di mutuo provvedendo successivamente all’iscrizione ipotecaria a favore della Banca mutuatrice.

Generalmente in tali casi un rappresentante dell’istituto di credito assiste alla stipula dell’Atto. Al concludersi della lettura e sottoscrizione del Rogito, potrà essere richiesta l’avvenuta stipula da utilizzare per le eventuali comunicazioni al Comune o per le volture dei contatori. Per il rilascio di una copia conforme del Rogito notarile registrato, è necessario attendere circa 10/15 giorni.