ЭТАПЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Первый этап – Безотзывное предложение покупки

Выявив желаемый объект, покупатель высылает продавцу (в виде заказного письма, факса или через подпись контракта у посредника) Безотзывное предложение покупки, документ которым заручаются о приобретении желаемого объекта недвижимости за определённую стоимость и в установленные сроки.
В Безотзывном предложении покупки в обязательном порядке должны присутствовать:
- идентификационные данные покупателя и продавца;
- идентификационные данные объекта недвижимости (адрес, описание и др) предложенная цена;
- срок, в который продавец обязан дать согласие на продажу;
- сроки оплаты;
- дата и место будущего оформления нотариального акта;
Стоит отметить что Безотзывное предложение покупки – это односторонний акт, который обязывает на определённый контрактом срок только покупателя.
Продавец имеет право отклонить предложение, в случае же его принятия, письменная форма предложения подписывается продавцом и передаётся покупателю.
В случае же несоблюдения сроков для принятия или отклонения предложения продавцом, покупатель освобождается от каких-либо обязательств.
Обычно предложение покупки сопровождается денежным задатком, который оговаривается между сторонами и должен быть оплачен в указанные сроки. В каждом случае речь идёт о свободном выборе способа принятия обязательства – или через оплату оговоренного задатка или же через подписание самого предложения.
На этом этапе агенство по недвижимости запрашивает у покупателя агентскую комиссию за посредничество. Эта комиссия оплачивается только в случае принятия предложения продавцом.

2.Второй этап - Предварительные соглашение о продаже

Как правило после ½ недели, после подписания Безотзывного предложения покупки продавец и покупатель подписывают ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ О ПРОДАЖЕ – контракт, который предшествует Нотариальному акту и в котором ясно определяются все аспекты, которые затем будут официально оформлены по всем правилам в конечном акте у нотариуса.
Речь идёт об очень важном моменте т. к. на данном этапе санкционировано право покупателя на приобретение объекта недвижимости определённого состояния и в установленные сроки.
Обычно подписание предварительного соглашения сопровождается выплатой подтверждающего сделку взноса (денежная сумма, которую выплачивает покупатель продавцу перед завершением сделки как гарантия или неустойка в случае незапланированного отступления от сделки) а также выплатой комиссионных агенству по недвижимости, которая предопределена заранее с агентом.
В случае если контракт аннулируется по вине покупателя, продавец имеет право на удерживание задатка в качестве компенсации. Если же контракт аннулируется по вине продавца, покупатель имеет право на компенсацию в два раза превышающую задаток (ст.1385 Гражданского Кодекса).
Предварительные соглашение о продаже должно содержать в себе:
идентификационные данные покупателя и продавца;
описание объекта недвижимости (кадастровые данные, планиметрия всего объекта)
цена выбранного объекта недвижимости;
порядок оплаты (банковский перевод, банковский чек, др.) и сроки оплаты;
дата нотариального акта;
происхождение недвижимого имущества;
наличие возможных обязательств (ипотека, сервитут, др.);
соответствие недвижимого имущества действующим строительным
и урбанистическим нормам ;
штрафные санкции в случае расторжения сделки;
арбитражная оговорка, которая будет использоваться в случае расторжения сделки;
дата и подпись сторон;
По закону Предварительное соглашение о продаже подлежит регистрации в Налоговом Агенстве. Стоимость такой регистрации варьирует в зависимости от длительности самого контракта, от количества приложений и авансов предусмотренных в договоре.
Для регистрации необходима гербовая марка стоимостью 14,62 € на каждые 100 печатных строк документа и одна гербовая марка стоимостью 1€ за каждое приложение в формате А4. Каждая гербовая марка должна иметь ту же дату (или предшествующую) что и дата подписи контракта.
Что касается суммы денег, которая определена в Предварительном соглашении о продаже как аванс – выплачивается 0,5% от подтверждающего сделку взноса и 3% от задатков.
К этой сумме добавляется также уплата ипотечной пошлины в размере 168 euro.
Расходы по регистрации Предварительного соглашения о продаже лежат полностью на приобретающей стороне.

3. Третий этап – Нотариальный акт

После подписания Предварительного соглашения о купле-продаже (сроки могут варьировать от двух до шести месяцев в зависимости от соглашения принятого в Предварительном соглашении о купле-продаже) продавец и покупатель подписывают ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ или НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ. Нотариальный Акт составляется нотариусом, и, следовательно, имеет силу заверенного государственного акта в соответствии со статьей 2699 Гражданского кодекса. Подписание проходит в присутствии обоих сторон, одного свидетеля и агентов по недвижимости. Акт составляется в письменной форме и зачитывается вслух нотариусом, который в качестве государственного служащего заверяет подписи сторон чем и утверждает переход собственности недвижимым имуществом.
Задача нотариуса до подписания контракта купли-продажи заключается в проведении необходимых проверок, чтобы убедиться, что недвижимое имущество находится в соответствии как с городским и как фискальным регламентом и что оно не обременено ипотечным кредитом и другими задолженностями.
В нотариальном акте купли-продажи, по существу повторяются соглашения и условия, изложенные заранее в Предварительном соглашении о купле-продаже, с изменениями и модификациями, которые были приняты позднее.
Одновременно с подписанием акта купли-продажи покупатель окончательно расплачивается за приобретенное недвижимое имущество, а также уплачивает гонорар нотариуса (включая регистрационный сбор, государственную пошлину а также уплату за занесение акта в Бюро регистрации актов купли-продажи недвижимого имущества).
Обычно способ оплаты устанавливается заранее и им является банковский чек, об обналичивании которого предварительно договариваются в банке.
Нотариальный акт должен состоять из следующих данных:
письменное указание года, месяца, дня, муниципалитета и места в котором составлен ;
анаграфические данные нотариуса а также нотариальный округ в котором он практикует свою деятельность;
идентификационные данные обоих заинтересованных сторон;
идентификационные данные свидетеля и переводчика;
точная идентификация продающегося имущества (описание, кадастровые данные, частная собственность с которой граничит, планиметрия жилища, а также всех его дополнительных помещений таких как погреб, чердак, бокс и др.) ;
происхождение недвижимого имущества т.е. указание предыдущего перехода собственности;
наличие возможных обязательств и ограничений отчуждаемости объекта недвижимости (возможный активный или пассивный сервитут на данное имущество);
арбитражные оговорки, указанные в Предварительном соглашении о продаже, дополнительные уточнения к ним;
стоимость, сроки и способ оплаты;
соглашения о передаче объекта недвижимости, вхождение в права собственности и взятие на себя полной ответственности за жилое имущество покупателем;
энергетический сертификат.
После принятия декрета 112/2008 (статья 35) была отменена необходимость приложения к Нотариальному акту Декларации о соответствии оборудования объекта недвижимости (L. 46/90) существующим стандартам безопасности во время его установки или дальнейшей их модификации, в случае если вмешательство произошло не раньше 1990 года. Ввиду того, что больше нет такой необходимости тем не менее рекомендуется прилагать заявление о состоянии оборудования и их соответствие нормам.
При участии Нотариуса окончательный Акт купли-продажи фиксируется в регистре Налогового Агенства а также в Бюро регистрации актов купли-продажи недвижимого имущества. На этом этапе Нотариус обеспечивает регистрацию всех вещных прав таких как проживание, узуфрукт, сервитут, эмфитевзис и т.д.
Если покупатель прибегает к кредиту на приобретение имущества, одновременно с составлением Нотариального акта Нотариус выполняет также Акт на предоставление ссуды осуществляя впоследствии регистрацию ипотеки в пользу банка. Как правило, в таких случаях присутствует представитель банка при подписании Акта.
Для получения заверенной копии Нотариального акта обычно необходимы от 2 до 4 недель.