LA PRASSI NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

1. Prima fase – LA PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO
Individuato l’immobile di gradimento, l’acquirente invia al venditore (sotto forma di lettera raccomandata, fax o mediante sottoscrizione di un contratto consegnato al mediatore) la PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO, vale a dire un documento scritto con il quale si impegna ad acquistare l’immobile ad un determinato prezzo, condizioni e termini.
Nella proposta irrevocabile d’acquisto devono necessariamente comparire i seguenti dati:
Dati identificativi di acquirente e venditore;
Dati identificativi dell’immobile (indirizzo, descrizione ecc.) e prezzo proposto;
Termine entro il quale il venditore deve dare accettazione;
Termini e modalità di pagamento;
Data e luogo del futuro Preliminare e/o Rogito notarile;
E’ bene precisare che la Proposta irrevocabile d’acquisto è un atto unilaterale e impegna per la durata indicata nel contratto solo l’acquirente;
Il venditore ha facoltà di rifiutare la Proposta. Se invece la accetta, la deve sottoscrive e la fa pervenire all’acquirente tramite l'agenzia;
Nel caso in cui il venditore non risponda entro il termine fissato dall’acquirente, quest’ultimo è libero da qualsiasi obbligo;
La proposta d’acquisto è accompagnata da un acconto (assegno a garanzia) sul prezzo di vendita, il cui importo, concordato tra le parti, deve essere versato entro i termini indicati nella proposta stessa. In questa fase l’agenzia immobiliare richiede all’acquirente la sottoscrizione di un riconoscimento di provvigione per l’attività svolta. Tale riconoscimento andrà pagato solo nel caso in cui il venditore accetti la proposta.

2. Seconda fase – IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Solitamente 1/2 settimane dopo la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto, venditore e acquirente sottoscrivono il COMPROMESSO o PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, è il contratto che precede il Rogito notarile e in esso devono essere chiaramente definiti tutti gli aspetti che verranno poi formalizzati nell’Atto di compravendita finale.
Si tratta di una fase di assoluta importanza in quanto tale Atto sancisce il diritto dell’acquirente il diritto ad acquisire l’immobile alle condizioni ed entro i termini in esso stabiliti.
Normalmente la sottoscrizione del preliminare è accompagnata dal versamento della caparra confirmatoria (una somma di denaro che l’acquirente paga al venditore prima della conclusione dell’affare a garanzia dell'adempimento o come penale in caso di recesso ingiustificato) e della provvigione all’agenzia immobiliare stabilita con l'agente.
Nel caso in cui il contratto venga rescisso a causa dell’acquirente, il venditore ha diritto di trattenere la caparra a titolo di risarcimento. Se invece il contratto viene rescisso a causa del venditore, l’acquirente avrà diritto ad un risarcimento pari al doppio della caparra (art.1385 del Codice Civile).
Il preliminare deve necessariamente contenere i seguenti dati:
dati identificativi di acquirente e venditore;
descrizione dell’immobile (dati catastali, planimetrie catastali, ecc.);
prezzo dell’immobile;
modalità di pagamento (bonifico bancario, assegno bancario/circolare, ecc.) e termini di pagamento;
data del rogito notarile;
provenienza dell’immobile;
presenza di eventuali vincoli (ipoteche, servitù ecc.);
conformità urbanistica dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti;
sanzioni penali applicabili in caso di rescissione;
clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
data e firma delle parti;
Per legge il preliminare e’ soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. I costi relativi a tale registrazione variano a seconda della lunghezza del contratto stesso, al numero degli allegati e agli anticipi previsti nel contratto.
Per la registrazione occorre apporre una marca da bollo da Euro 16,00 per ogni 100 righe di testo scritte e una marca da bollo da Euro 2,00 per ogni allegato in formato A4. Tutte le marche da bollo devono avere data uguale o precedente a quella della sottoscrizione del contratto.
Per quanto riguarda gli importi previsti come anticipi nel preliminare si deve versare una cifra pari allo 0,5% della caparra confirmatoria e del 3% degli acconti prezzo.
A questa somma andra’ aggiunto il pagamento dell’imposta ipotecaria nella misura fissa di Euro 200,00.
La parte acquirente può sceglie di trascrivere il COMPROMESSO o PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, anche in Conservatoria dei Registri Immobiliari avvalendosi del Notaio, il costo di questa pratica varia dal valore della transazione.
Le spese per la registrazione o la trascrizione in Conservatoria del preliminare sono totalmente a carico della parte acquirente.

3.Terza fase – IL ROGITO NOTARILE
Dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita (i tempi possono variare da due a sei mesi o più a seconda di quanto concordato e sottoscritto dalle parti nel preliminare stesso) venditore e acquirente sottoscrivono l’ATTO DI COMPRAVENDITA o ROGITO NOTARILE. L’atto notarile viene redatto da un Notaio ed ha pertanto efficacia di atto pubblico ai sensi dell’art.2699 del Codice Civile. La stipula avviene alla presenza delle parti contraenti e degli agenti immobiliari. L’atto viene redatto in forma scritta e viene letto ad alta voce dal notaio il quale, in qualità di pubblico ufficiale, autentica la sottoscrizione delle parti con la quale viene sancito il passaggio di proprietà dell’immobile.
Compito del notaio prima della sottoscrizione dell’atto di compravendita è quello di effettuare i dovuti accertamenti per verificare che l’immobile risulti conforme sia a livello urbanistico e sia fiscale e che non sia gravato da ipoteche o altre pendenze.
Nell’atto notarile di compravendita vengono sostanzialmente ripetuti gli accordi e le condizioni fissate nel preliminare con eventuali variazioni, precisazioni o modifiche che si siano rese necessarie nel frattempo.
Contestualmente alla sottoscrizione dell’atto di compravendita l’acquirente salda quanto dovuto per l’acquisto dell’immobile e paga la parcella del Notaio (comprensiva delle spese di registrazione, imposte di registro e di trascrizione dell’atto in Conservatoria dei registri immobiliari).
In genere la modalità di pagamento prescelta è il bonico bancario (anticipato qualche giorno prima sul conto del Notaio che poi rilascia un assegno circolare) o l’assegno circolare (diretto) per la cui emissione e’ necessario accordarsi in anticipo con la propria banca precisando l’importo e l’esatta intestazione.
L'atto notarile deve contenere i seguenti dati:
indicazione in lettere dell’anno, mese, giorno, comune e luogo in cui è ricevuto;
dati anagrafici del notaio nonché distretto notarile nel cui ruolo è iscritto;
dati identificativi delle parti contraenti;
dati identificativi dei testimoni o interpreti;
identificazione corretta del bene venduto (descrizione, dati catastali, le coerenze (le proprietà con cui confina) corredata dalle planimetrie dell’immobile e degli accessori (cantina, solaio, box, ecc.);
provenienza del bene ovvero indicazione del precedente passaggio di proprietà;
indicazione dei vincoli e dei limiti alla alienabilità del bene (eventuali servitù attive o passive insistenti sull'immobile);
clausole contenute nel contratto preliminare, integrate se necessario da ulteriori precisazioni.
prezzo e modalità di pagamento;
accordi circa la consegna dell'immobile e sul subentro dell'acquirente negli oneri attivi e passivi (quando questi non siano contestuali al rogito);
certificato energetico.
Con il Decreto legge 112/2008 (art.35) e’ stato di fatto abolito l’obbligo di allegare al rogito notarile la dichiarazione di conformità degli impianti (L. 46/90) alle norme di sicurezza esistenti al momento dell’installazione o in seguito ad interventi di modifica sugli stessi solo se gli interventi sull'immobile sono avvenuti dopo il 1990. Pur non essendo più necessario allegare tale dichiarazione è tuttavia opportuno specificare nell'atto lo stato degli impianti e la loro rispondenza alle norme.
A cura del Notaio l’atto definitivo di compravendita viene registrato presso l’ufficio del registro all’Agenzia delle Entrate e trascritto nella locale Conservatoria dei registri immobiliari. In questa fase il Notaio provvede all’iscrizione di tutti i diritti reali quali diritto di abitazione, usufrutto, servitu’, enfiteusi ecc.
Se la parte acquirente ricorre ad un finanziamento per l’acquisto dell’immobile, contestualmente al Rogito il notaio effettua anche l’Atto di mutuo provvedendo successivamente all’iscrizione ipotecaria a favore della banca. Generalmente in tali casi un rappresentante dell’istituto di credito assiste alla stipula dell’Atto.
Per il rilascio di una copia conforme dell’atto notarile registrato e’ necessario attendere dalle 2 alle 4 settimane.