LA NUDA PROPRIETA' E IL DIRITTO DI USUFRUTTO

In diritto, la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa.
Tipicamente si riferisce a beni immobili ed altrettanto tipicamente è la condizione della proprietà menomata dalla vigenza di un diritto di usufrutto sul bene; è da taluni contestato il riconoscimento di nuda proprietà alle unità immobiliari la cui proprietà sia ridotta dalla coesistenza di un diritto di abitazione. Sebbene il caso più noto si riferisca ad immobili adibiti ad uso di abitazione, può aversi nuda proprietà in tutti i tipi di beni sui quali siano possibili accensioni di gravame d'uso.
Al cessare del gravame che menoma la piena proprietà, ad esempio all'estinzione dell'usufrutto,la nuda proprietà si riunisce ipso facto ai diritti complementari, ricostituendo la pienezza potestativa.

I motivi che consigliano la vendita della nuda proprietà, possono essere di diversa natura (ragioni fiscali, ereditarie, o di sistemazione di determinati rapporti, ecc.), ma la ragione prevalente sembra riguardare le persone anziane che attraverso la vendita della nuda proprietà vogliono assicurarsi una certa somma di denaro e nello stesso tempo mantenere per il resto della vita il possesso dell'alloggio nel quale abitano. Nella formazione del prezzo di cessione della 'nuda proprietà' di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall'età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di "usufrutto", per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, sua ubicazione, ecc.ecc).
L'indicazione classica è quella di contattare un agente immobiliare. La compravendita della nuda proprietà di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte dell'operatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa "trasparente". Evitare, quindi, il Fai-da-te.

L'acquirente potrebbe essere un padre, di media età, che acquista la nuda proprietà dell'immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo ad abitazione del figlio. L'acquirente, inoltre, può essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare e non avendo la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l'immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria), sottoscrive questa tipo di contratto.
Il diritto di usufrutto permette di mantenere il possesso dell'abitazione per tutta la vita o per un determinato periodo l'usufruttuario oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale. L'usufruttuario può trarre dalla "cosa" nel caso specifico l'appartamento, tutto ciò che può trarre il proprietario. In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine".

L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione) , per il valore fiscale esistono delle apposite tabelle con valori predeterminati.
Oltre a quanto previsto per la vendita della proprietà intera, questo contratto può prevedere le garanzie a tutela del nudo proprietario: mantenimento in buono stato dell'immobile, divieto di cessione del diritto di abitazione a terzi, ecc..
L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici (cioè l'imposta comunale sugli immobili) devono essere pagate dall'usufruttuario. L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.

DIRITTO DI ABITAZIONE
Il diritto reale di abitazione è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato, insieme al diritto reale di uso dagli articoli 1021 e seguenti del Codice Civile.
Il diritto reale di abitazione è ancora più circoscritto del diritto di uso: ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. La disciplina codicistica non consente di cedere il diritto in parola ad altri o di dare la casa gravata in locazione.