Il Mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.
così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.
Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula.
Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio.

L'IPOTECA
Nel diritto civile, l'ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. Nell'ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile.
L'ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l'oggetto (art. 2810), che può essere costituito da:
• beni immobili,
• diritti reali minori sugli immobili,
• beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).
Si distingue, in secondo luogo, perché la sua costituzione richiede una speciale formalità, l'iscrizione nei pubblici registri.

IPOTECA VOLONTARIA
Si basa:
• su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall'altra;
• su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca.
Non è ammessa la costituzione in forza di testamento (2821).
Il contratto o l'atto unilaterale devono avere la forma scritta a pena di nullità (art. 2821). E' necessario che la sottoscrizione di chi ha concesso l'ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente (2835).
Nulla vieta che il valore economico dell'ipoteca possa essere maggiore dell'ammontare del debito.

IPOTECA GIUDIZIALE
Si basa:
• su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di danaro o all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente;
• su un decreto ingiuntivo reso esecutivo;
• su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (sentenza di separazione personale fra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale);
• su lodi arbitrali resi esecutivi;
• su sentenze straniere delibate dall'autorità giudiziaria italiana.

IPOTECA LEGALE
Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto ad essa:
• l'alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall'acquirente;
• ciascun coerede sugli immobili dell'eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro a lui spettante;
• lo Stato sui beni dell'imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere.

ESTINZIONE
L'ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Anche per la cancellazione occorre un titolo:
• l'estinzione dell'obbligazione garantita,
• la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all'ipoteca,
• la vendita forzata della cosa ipotecata
• il perimento della cosa
• lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione
Il conservatore dei registri non può procedere d'ufficio alla cancellazione.