LOCAZIONI RESIDENZIALI

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che, come è noto, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 (conosciuta come "equo canone") che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti .
Contratti a canone libero. Contratti così denominati in quanto il canone viene contrattato liberamente dalle parti. Hanno una durata minima di 4 anni + 4 di rinnovo obbligatorio (tranne in casi tassativamente previsti, tra cui, subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, eccetera).
Contratti a canone concordato in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
Esistono tre tipi di contratto a canone concordato:
• contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio salvo casi particolari disciplinati dalla legge.
• contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino;
per queste due tipologie di contratti sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa
• contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi
a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).
Per questa tipologia di contratto non sono previste agevolazioni fiscali

AGEVOLAZIONI
Proprietari. A favore dei proprietari che concedono in locazione l'abitazione a canone concordato in uno dei Comuni definiti ad alta "tensione abitativa",alla riduzione forfetaria del reddito (pari al canone) del 15% si aggiunge un'ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull'importo già ridotto) in pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%.
Inquilini. In presenza di determinate condizioni, anche gli inquilini possono usufruire di benefici fiscali sotto forma di detrazioni dall'Irpef per i canoni di locazione pagati.
Sono due le fattispecie previste dalle disposizioni attualmente in vigore e riguardano:
• a) tutti i titolari di contratti di locazione "a canone concordato" di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, cioè quelli stipulati o rinnovati a norma degli artt. 2 (comma 3) e 4 (commi 2 e 3) della Legge 431/1998;
• b) i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro (a prescindere dal tipo di contratto stipulato).
Gli inquilini per i quali l'immobile preso in affitto costituisce l'abitazione principale, e a condizione che il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (c.d. contratti convenzionali ai sensi della legge 431/98), hanno diritto alla seguente detrazione dall'Irpef:
• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.
Se il reddito complessivo è superiore a quest'ultimo importo la detrazione non spetta.
La detrazione non compete, inoltre, per i contratti di locazione stipulati tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari non possono beneficiare della detrazione).
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell'anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione
Dal periodo d'imposta 2001, il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione di abitazione principale, a seguito di trasferimento della propria residenza nel Comune di lavoro (o in uno di quelli limitrofi), può usufruire, per i primi 3 anni, della seguente detrazione dall'Irpef:
• 991,60 euro se il suo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 495,80 euro se il suo reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.

REGISTRAZIONE CONTRATTI
I contratti di locazione di immobili urbani, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno, devono essere registrati.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell'imposta di registro.
Ci si può recare in un qualsiasi ufficio locale dell'Agenzia (quindi non necessariamente in quello competente per territorio rispetto al proprio domicilio fiscale). Allo sportello si ottiene subito una ricevuta dell'avvenuta presentazione e la comunicazione dei tempi entro cui sarà consegnata copia dell'atto registrato.
Prima di presentare il contratto di locazione all'ufficio per la sua registrazione, a meno che non si ricorra alla registrazione telematica, bisogna aver effettuato il calcolo e il pagamento dell'imposta di registro.
L'importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato all'unità di euro, con un minimo di 67 euro.
Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato:
• in un'unica soluzione (usufruendo dello sconto più avanti indicato), calcolando il 2% sul corrispettivo dovuto per l'intera durata del contratto;
• anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità (per i pagamenti di quelle successive alla prima si deve tener conto degli aumenti ISTAT).
Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando il modello "F23", una copia del quale va consegnata all'ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione.
I versamenti sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera somma.
Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento (2% del canone annuo) va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno e, in tali occasioni, può essere anche inferiore al versamento minimo previsto per la prima registrazione (67 euro).
Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il mod. F23 in cui vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione).
Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite all'ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento.
I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata "tensione abitativa" possono usufruire, oltre che di una riduzione sull'Irpef, come si vedrà nei capitoli successivi, anche della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro da versare. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta va assunto per il 70%.