LOCAZIONI COMMERCIALI

Le locazioni commerciali sono regolate dalla Legge 392/78 e il canone è libero.
Per gli uffici, i negozi, le attività artigianali o industriali la durata minima non può essere inferiore a 6 anni, rinnovabili per altri 6 in mancanza di recesso per necessità del proprietario.
Per gli alberghi la durata minima è di 9 anni, rinnovabili per altri 9.
Il canone può essere aggiornato, a partire dall'inizio del secondo anno, in misura pari al 75% dell'aumento del costo della vita. L'inquilino ha diritto di prelazione in caso di vendita e di nuova locazione.
In caso di disdetta da parte del proprietario, l'inquilino ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone se si tratta di attività industriali, commerciali, artigianali e turistiche, o di 21 se si tratta di attività alberghiera. Ha diritto al doppio dell'indennità prevista, qualora l'immobile venga adibito, da chiunque, entro un anno dal rilascio, all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella stessa tabella merceologica.
I box auto sono regolati dal Codice Civile, senza vincoli rispetto al canone e alla durata.

REGISTRAZIONE CONTRATTI
I contratti di locazione di immobili urbani, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno, devono essere registrati.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell'imposta di registro.
Ci si può recare in un qualsiasi ufficio locale dell'Agenzia (quindi non necessariamente in quello competente per territorio rispetto al proprio domicilio fiscale). Allo sportello si ottiene subito una ricevuta dell'avvenuta presentazione e la comunicazione dei tempi entro cui sarà consegnata copia dell'atto registrato.
Prima di presentare il contratto di locazione all'ufficio per la sua registrazione, a meno che non si ricorra alla registrazione telematica, bisogna aver effettuato il calcolo e il pagamento dell'imposta di registro.
L'importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato all'unità di euro, con un minimo di 67 euro, salvo per le locazioni di fabbricati strumentali, effettuate da locatori che agiscono nella veste di soggetti passivi IVA, che sono soggette all'obbligo di registrazione, con applicazione dell'imposta di registro nella misura dell'1%.
Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato:
in un'unica soluzione (usufruendo dello sconto più avanti indicato), calcolando il 2% sul corrispettivo dovuto per l'intera durata del contratto;
anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità (per i pagamenti di quel-le successive alla prima si deve tener conto degli aumenti ISTAT).

Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando il modello "F23", una copia del quale va consegnata all'ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione.
I versamenti sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera somma.
Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento (2% del canone annuo) va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno e, in tali occasioni, può essere anche inferiore al versamento minimo previsto per la prima registrazione (67 euro).
Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il mod. F23 in cui vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione).
Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite all'ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento.
Il D.L. n. 223/2006, convertito dalla Legge n. 248/2006, ha rivoluzionato la disciplina IVA delle locazioni e delle compravendite di fabbricati abitativi e strumentali ( articolo 35, commi da 8 a 10 - sexies).
In particolare, per quanto riguarda le locazioni, è stato modificato l'art. 10, n. 8 del D.P.R. n.633/72.
La modifica ha previsto una rivisitazione del regime IVA delle locazioni nel senso che:
tutte le locazioni di immobili a destinazione abitativa ( cat. catastale A, con esclusione della cat. A10 ) sono diventate esenti ai fini IVA e scontano l'imposta di registro del 2%;
le locazioni /affitti di immobili strumentali sono soggette al regime di esenzione IVA, con alcune significative eccezioni. Sono infatti imponibili ai fini IVA le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa (per esempio gli enti locali nella loro veste istituzionale), o di soggetti IVA che hanno un pro-rata di detraibilità non superiore al 25%, oppure nel caso in cui il locatore abbia espresso l'opzione per l'imponibilità IVA (al fine di non perdere il diritto alla detrazione dell'IVA sugli acquisti inerenti gli immobili strumentali );

Si precisa che la modifica riguarda le locazioni poste in essere da soggetti passivi IVA; nulla è stato innovato per quanto riguarda le locazioni poste in essere da locatori che non sono soggetti passivi IVA, quali possono essere i Comuni quando locano il loro patrimonio immobiliare nell'ambito della propria attività istituzionale. In questo caso, infatti, le locazioni di immobili sia abitativi che strumentali saranno assoggettate all'imposta di registro del 2% e non saranno soggette ad IVA.