IL CONFERIMENTO D'INCARICO

L'acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall'investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l'acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.
Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto. Avete le cognizioni giuridiche adatte ovvero siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi del venditore, per evitare spiacevoli sorprese?
Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente?
Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nella compravendita di beni di così rilevante valore, oltre al notaio, da tempo è preponderante la figura dell'agente immobiliare, egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell'affare.
L'agente immobiliare, regolarmente iscritto, ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti e agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe.
E' importante quindi muovere i primi passi nel difficile mondo della compravendita immobiliare con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro agente immobiliare di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.
Venditore e agenzia immobiliare
Gli elementi imprescindibili, dalla parte del venditore, sono i seguenti:
una corretta valutazione dell'immobile in esame, ovvero una condivisa accettazione del prezzo richiesto dal venditore;
esaustiva illustrazione dei costi che il venditore dovrà affrontare;
un sereno dibattito in ordine ai pregi e difetti dell'immobile, che vanno a determinare - al di là del generico "valore di mercato" per tipologia e ubicazione - il valore commerciale "effettivo" del prodotto;
un eventuale e competente indirizzo per rendere più presentabile e appetibile l'immobile anche sotto il profilo impiantistico;
l'impegno pubblicitario da parte dell'agente, con la elencazione dei canali (cartacei, televisivi o informatici) che andrà ad utilizzare; ricerca di affidabile (solvibile) acquirente;

Documenti necessari
I documenti necessari per la vendita che bisogna portare in agenzia per metterla in condizione di vendere l'immobile sono:
titolo di proprietà: atto di acquisto, di successione o di eventuale divisione;
atti di eventuale costituzione di servitù realizzata successivamente all'acquisto;
eventuale domanda di condono con relativa accettazione comunale e attestazione del pagamento in sanatoria;
scheda catastale originale o aggiornata; planimetria in scala;
certificazione dell'impiantistica esistente (Enel e gas);
visura catastale recente per conferma dati;
eventuale contratto di mutuo in corso e ultima rata pagata;
eventuale Regolamento condominiale con tabelle millesimali, ultimi due bilanci condominiali;
ultimi due verbali d'Assemblea e copia delle ricevute di pagamento delle rate scadute nell'esercizio in corso;
qualora l'immobile fosse locato: contratto di locazione registrato.
APE (Attestato di Prestazione Energetica) OBBLIGATORIO DALLA MESSA IN VENDITA

Compiti dell' agenzia immobiliare
idonea pubblicità per il reperimento del giusto acquirente;
stesura di una "proposta di acquisto" in sintonia con l'incarico ricevuto;
stesura di perfetto contratto preliminare da sottoscrivere tra le parti presso il proprio studio;
registrazione obbligatoria del contratto preliminare;
accordi con il notaio per la predisposizione dell'atto definitivo di vendita/acquisto ed eventuale e contestuale contratto di mutuo (tra banca e acquirente) con garanzia del saldo totale in sede di rogito notarile;

La provvigione
La misura della provvigione - a norma dell'art. 1755 c.c. - va concordata tra agente e venditore al momento della stipulazione di contratto di "incarico di vendita". Deve essere pattuita in forma scritta. In mancanza di tale accordo, l'unico riferimento sarà quello degli "Usi e consuetudini" locali in tema di mediazione immobiliare, codificati e tenuti dalle Camere di Commercio.
La provvigione deve essere pagata al momento della conclusione dell'affare ovvero quando sia stato sottoscritto un valido contratto preliminare di vendita/ acquisto che costituisca un vincolo giuridico abilitante ciascuna della parti ad agire per la esecuzione del contratto stesso.